广州哪个区的土地最稀缺？越秀区敢说第一，无人敢称第二。
但今年越秀区一反常态，频频上新，纷纷冲高。一转眼，已是遍地10W+！
一时间，越秀似乎迎来久违的热闹，是不是要率先走向火热？
(相关资料图)
如果光看价格，越秀的房子真的是一天赛一天热起来了！
近期扎堆亮相的就有广州城投·東園公館、云瀚府、港汇台等三大全新盘，个个叫价10万+/㎡。
最贵者，要吹风到18万元/㎡！
他们挨得近面临正面交锋，此外，万科瑧樾府下半年择机入，公园前·君熙府放出规划公示。
可能有人会质疑，调控从严之中，越秀区新房价格这么高，还会有需求吗？
先看供应端，越秀区新房供应是肉眼可见的稀缺。
一方面，土地招拍挂少有越秀区的身影，在供应源头上已经决定了住宅供应少。
过去10年广州出让535宗宅地中，越秀区仅占2宗，占比约0.3%，2022年以及2023年，越秀区均缺席土拍市场。
另一方面，越秀区旧改推进较慢，加上住建部“防止大拆大建”的主基调，老城区拆除建筑面积不大于现状总建筑面积的20%，以旧改换供应显然也是行不通的。
在供应持续稀缺的预期下，越秀区一直供需关系依旧紧张。
紧张的供需关系，越秀区新房自然皇帝女儿不愁嫁，频频叫出高价。
多年来，越秀整体房价一直位于广州各区的塔尖。直到去年，套均总价一项才被海珠反超，成交均价依然小幅领先海珠，继续称王。
越秀区成交量之所以能逆市坚挺，原因在于区内置换需求较强。
其大多数住宅已有一定楼龄，户型上有些已经不符合现代居住需求，产生了置换需求。
然而，越秀区新房选择少，让这些置换需求无处释放，要么置换到其他区，要么等越秀区新房。
长久下来，积累了一定的购房需求。因此，在调控政策下，越秀区几乎没有受到影响。
换言之，调控、熊市等不利因素对越秀区的需求并没有太多影响，调控从严还加速了需求回归越秀区。
越秀区有旺盛的置换需求，但新盘缺位直接导致产品力迟迟跟不上。
在这个产品飞速迭代，很多楼盘甚至做到100%实用率的时代。
越秀区不少新盘，产品力依然停留在上个世纪。
比如均价10万+的东风广场，83平只能做两房，功能性严重不足。
又比如均价接近13万的君汇世家，更是存在100平的两房。
这次，越秀区总算在产品力这一块扬眉吐气了。
例如東園公館，均价13-18万/平，妥妥刷纪录。
尤其是建面约178平单位，最高单价也达到17万/平，即便算上折扣。也超越此前世茂天越最高15万/平的记录，成为天花板。
头上顶着Landking光环的它，有SNP、梁志天设计集团享誉国内外的知名大师团队联手，全盘面积虽小，精致程度堪比螺蛳壳里建道场。
广州城投·東園公館效果图
地块面积仅8296平方米，规划了4栋21-23层住宅（1至3栋为商品房，4栋为回迁房），93-176平方米的三房、四房，共249套住宅。
追求珠江边的滨水风情的话，也有选择。
汉国置业·港汇台，地处北京路旁，优势主要集中在商业和通勤上。
港汇台沙盘实拍
距离北京路商圈和海珠广场，都控制在10几分钟的步行距离，吃完饭散步逛街非常方便。
除了公共交通便捷，项目配置有230个标准车位，车位配比超过1.0，在越秀区算是优越的存在。
项目虽然不是一线临江，但项目距离珠江约100米左右，10楼以上部分三房、四房产品可南向望江，获得稀缺的城央江景资源。
即将推售的是二期C1/C2两栋楼，25-30层，主打69-144平两到四房，2梯3户/2梯4户设计，总计约162套，吹风价10-12万。
该项目也是今年越秀新盘中仅有2房小户型的存在，友好的总价和户型预计也能填补越秀的刚需空白。有意置入者要注意手速了。
来到越秀区置业，盯着学位牌的家长不在少数，如果冲学位来，万科瑧樾府可以多关注。
项目对口的，很可能是中山三路小学。
图源：百度街景
中山三路小学，在越秀一众名校里不是最优的。
但是它小升初派位阵营很不错，都是响当当的名校，包括执信、省实、7中、铁一等(2023派位分组未公布，此处参考的是2022年分组)。
该盘其主打的是100-160㎡三至四房的改善产品，从面积到户型来看，都是追求舒适的换房客心仪之选。
从产品，到景观，到学位，越秀未来这批新货，都是有令人眼前一亮的潜力。
但买入越秀区的买家，需要做好心理建设。
对于居住在老城区，高情商说法是：烟火气浓重，生活便捷。
低情商说法则是：周边老旧小区多，地块体量有限，城市配建任务重，很可能居住氛围没那么纯粹。
例如，公园前君熙府，位于北京路商圈，项目体量不大，是单体楼设计，方便有余，私密不足。
另一个项目“云瀚府”，“袖珍”的它占地面积仅2228㎡，建面却达1.9万㎡，容积率高至14.4。
云瀚府效果图
项目规划是建一栋29层的商住楼，其中1-3层是派出所，4层为邮政所，5-9层为商业。
真正的住宅产品，只有11-29层，预计货量也就70多套。
如此案例数不胜数，例如上文提及的望江项目，由于两栋楼的4层以下是连接在一起的商业体，间距也只有约30米，因此实际上它与云瀚府的商住两用单体楼差别并不大。
主打学位的另一个明星项目，项目体量相当小，用地面积约4037m²，仅规划一栋35层高的单体楼，2梯4户设计，有3层裙楼，4楼为回迁房层，6层以上为住宅。
在寸土寸金的越秀，商住混搭、新旧盘混搭虽然普遍，但跟天河、海珠同价位产品比，从小区园林到周边界面，差得有些远。
另一个有可能影响价值的，是学位配搭。
从资料上看，几大新盘对口的小学都不属于越秀区顶级梯队。
除去上文已经提及的中山三路小学外，其余学校中，清水濠小学是省一级，相对来说学位含金量更高。
回民小学作为区重点紧随其后，而永耀北小学和大南路小学，则属于越秀区的平均水平。
越秀楼盘一直以来被视为稀缺品，然而下半年几大项目扎堆推出，它很可能面临过剩的问题。
别看越秀区渴市多年，这个金九银十或许会迎来一次“涝灾”，究竟有多少买家愿意买单呢？
当然，具体哪个新盘更容易爆火，还是要回归预算与需求。
是学位更值钱，还是产品更值钱，市场也将反馈最真实的答案。
不过可以预见的是，随着新盘陆续进场，越秀区的产品力将迎来一波很大的提升。
能不能进一步打开越秀区房价的天花板，重新燃起越秀区的楼市热度，甚至反超天河。
一起期待，越秀区下半年的市场表现吧。
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